Problemi dopo l'acquisto di una casa: quando il trasferimento può essere contestato
Esistono situazioni in cui, al momento dell’acquisto di una casa, il trasferimento dell’immobile può essere contestato, revocato o reso nullo. Vediamo nel dettaglio quali sono i possibili casi a rischio e i termini entro i quali è possibile sollevare le eventuali contestazioni.
Donazione della casa e debiti
Un primo possibile rischio si corre quando una persona che ha dei debiti regala la propria abitazione, in questo caso nei successivi 12 mesi possono farsi avanti i creditori e vanificare la donazione. Per sottoporre a esecuzione forzata il bene in questione, infatti, è sufficiente che un creditore trascriva il pignoramento nei pubblici registri immobiliari. A fare lo stesso possono essere l’Agenzia Entrate o comunque l’Agente della riscossione.
L’azione revocatoria consente ai creditori di agire contro l’atto di donazione o di vendita dell’immobile entro 5 anni dal suo compimento e renderlo inefficace. Al termine del processo, l’immobile potrà essere pignorato o ipotecato. Per poter esercitare l’azione revocatoria, il creditore deve dimostrare che il cedente, a seguito dello spoglio del bene, ha perso parte significativa del proprio patrimonio non permettendo al creditore di potersi soddisfare in caso di pignoramento. Nel caso in cui la cessione sia avvenuta con vendita e non con donazione, il terzo acquirente doveva essere al corrente del debito contratto dal suo venditore.
Donazione casa ed eredi
Un altro rischio ha a che fare con la donazione di una casa impugnata dagli eredi del donante entro 10 anni dall’apertura della successione qualora quest’ultimo abbia, con il proprio testamento, leso le quote di legittima del coniuge, dei figli o, in loro assenza, dei genitori. Si tratta della cosiddetta “azione di riduzione”.
Vendita casa ed eredi
Anche nel caso di acquisto di una casa da una persona che l’aveva ricevuta per donazione, il trasferimento del bene può essere contestato dagli eredi del venditore qualora siano stati lesi nelle quote di legittima ossia qualora il defunto abbia lasciato loro meno di quanto previsto dalla legge. Si tratta della cosiddetta “azione di restituzione”, che si può intraprendere fino a 20 anni dopo il rogito.
Separazione coniugi e intestazione immobile
Quando si ricorre alla separazione dei coniugi per intestare, a uno dei due, l’immobile di famiglia e sottrarlo alle pretese dei creditori del cedente si parla di “simulazione assoluta”. In questo caso i creditori potranno agire senza scadenze da rispettare.
Rendita vitalizia
Con il contratto di rendita vitalizia di norma una persona anziana vende la nuda proprietà della propria abitazione a un figlio e, come prezzo, ottiene l’impegno dell’acquirente a prestargli assistenza morale e materiale fino alla propria morte. Ma spesso si tratta di una vera e propria donazione. In questo caso gli eredi possono impugnare l’atto facendolo riclassificare come donazione entro 10 anni dall’apertura della successione, ma solo a condizione che esso abbia leso le quote di legittima. Altrimenti, si può impugnare il contratto di rendita vitalizia quando dovesse risultare che vi è una sproporzione tra le due prestazioni. In tal caso non ci sono termini per impugnare il trasferimento della proprietà.