VIZI OCCULTI DI UN IMMOBILE VECCHIO: qual è la responsabilità del venditore
Quali responsabilità possono essere addebitate al venditore di un vecchio immobile in relazione a vizi strutturali del medesimo?
L'acquirente che solamente dopo essere entrato in possesso del bene si accorge di vizi che comportano la necessità di effettuare lavori corposi, può domandare la riduzione del prezzo?
La non immediata percettibilità del vizio è tale da farlo considerare occulto?
Sono questi, nella sostanza, gli interrogativi ai quali la Corte di Cassazione ha dato risposta con la sentenza n. 3348 pubblicata mediante deposito in cancelleria il 12 febbraio 2018
Vizio redibitorio
L'art. 1490 del codice civile contiene disposizioni in merito alla garanzia per vizi della cosa venduta.
La norma specifica che il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Il successivo art. 1491 enuclea i casi in cui la garanzia è da ritenersi esclusa, ovvero:
se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa;
nel caso di vizi facilmente riconoscibili, salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
Un passo indietro, doveroso, per completezza: il secondo comma dell'art. 1490 del codice civile precisa che il patto con quale la garanzia è esclusa o limitata non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.
Si tratta della garanzia che dottrina e giurisprudenza hanno qualificato come garanzia contro i vizi redibitori.
La Corte di Cassazione ha affermato che «il vizio redibitorio riguarda le imperfezioni e i difetti inerenti al processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa medesima» (così Cass. 13 gennaio 1997 n. 244).
L'art. 1495 c.c. - dedicato a termini e condizioni dell'azione di garanzia- specifica che chi acquista decade dal diritto alla garanzia, qualora non abbia denunziato i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo:
diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge;
riconoscimento del vizio da parte del venditore;
occultamento del medesimo.
L'azione di garanzia, chiosa il terzo comma della norma, si prescrive in un anno dalla consegna.
Conoscibilità del vizio
Si diceva che la garanzia è esclusa quando il vizio è facilmente conoscibile.
Quando un vizio può considerarsi tale?
Nella fattispecie oggetto del contenzioso risolto dalla sentenza n. 3348, il compratore aveva intentato causa contro i venditori di un immobile, poiché egli aveva scoperto la necessità di intervenire sul solaio (con opere di rifacimento) solamente dopo l'immissione in possesso.
Insomma per lui e per la Corte d'appello che gli aveva dato ragione, il vizio lamentato e tempestivamente denunciato era occulto e come tale faceva sì che avesse diritto ad una diminuzione del prezzo pattuito.
Parti venditrici non ci stavano e proponevano ricorso per Cassazione: in pratica per queste a determinare la natura occulta del vizio non può bastare il fatto che lo stesso non sia immediatamente percepibile. Conta anche il contesto.
Come dire: in una casa vecchia e non ben tenuta, ci si può attendere che ci sia qualcosa che non vada anche se la tale cosa non sia immediatamente visibile: qualcosa che può anche essere lo stato di conservazione del solaio.
Gli ermellini gli davano ragione. Si legge in sentenza che «appare ragionevole ritenere che l'acquisto di un bene di vetusta costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante e che, anzi, ne porti i segni, resi evidenti dal modo d'essere del bene stesso, trattandosi di una costruzione (opera quanto mai sensibile all'usura del tempo per più note ragioni: la sua diuturna esposizione alle intemperie e ai movimenti tellurici, la sua struttura costituita da materiali compositi e degradabili, la presenza d'impianti tecnologici altamente logorabili, la sua destinazione alla sopportazione di carichi continuati, le tecniche in uso al tempo della sua messa in opera), possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che lo affettino.» (Cass. 12 febbraio 2018 n. 3348).
Insomma se compro una casa vecchia non posso lamentarmi dei normali problemi connessi alla remota costruzione dell'immobile.
Contenuto del contratto e conseguenze per vizi scoperti successivamente
C'è un "però" rispetto a questa impostazione di carattere generale; questo "però" è rappresentato dalle dichiarazioni della parte venditrice.
Lo s'è detto in precedenza, infatti, che la garanzia è dovuta anche per i vizi riconoscibili (cioè quelli non palesi ma riscontrabili utilizzando l'ordinaria diligenza) qualora il venditore abbia dichiarato che la cosa sia esente da vizi.
In tal caso, pertanto, questa dichiarazione ha uno stringente valore di affidamento che consente al compratore di non doversi periziare nell'andare a fondo nella valutazione dello stato delle cose.
La sentenza n. 3348, infine, lascia intendere che la semplice garanzia di immediata abitabilità non è in questo caso di per sé idonea a far considerare superati gli accertamenti fattuali in merito alla conoscibilità del vizio.
Come dire: un conto è che il venditore abbia dichiarato che l'immobile è libero e abitabile da subito, altro che abbia specificato che lo stesso è esente da vizi